מס רכישה בקבוצות רכישה - דחיית המועד למכירת דירה ראשונה

בימים אלו עדים אנו להתקדמות הבנייה בקבוצות רכישה רבות ברחבי הארץ, במסגרתן, רבים רכשו דירות מגורים.
חלק מהרוכשים, החזיקו בעת הצטרפותם לקבוצת הרכישה בדירה נוספת, אותה התחייבו למכור בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, וזאת בכדי ליהנות ממס רכישה מופחת לפי מדרגות המס של דירה יחידה (יכול להגיע לכדי עשרות אלפי ₪ חסכון בכל שומה) , להבדיל מהמס החל ברכישת דירה נוספת.

בפועל, עד למכירת הדירה הראשונה (במסגרת ההתחייבות למכור את הדירה הראשונה בתוך זמן קצוב), אין מנהל מיסוי מקרקעין מפחית את שומת מס הרכישה, אלא, מקפיא את הפרש המס שנוצר בין המס המופחת (בגין דירה יחידה) למס שחל במקרה של רכישת דירה נוספת. עם היוודע לרשויות המס דבר מכירת הדירה הראשונה ובמועד, תשוחרר השומה ויונפק אישור לטאבו, מנגד, ככל והדירה הראשונה כאמור לא תימכר במועד, יעמוד מנהל מס שבח על תשלום מלוא מס הרכישה ובתוספת ריבית, הצמדה וקנסות.

בחלוף למעלה משנה ממועד הרכישה במסגרת קבוצות רכישה, מוצאים עצמם רוכשים רבים מחויבים למכור את דירתם הראשונה בכדי ליהנות ממדרגות מס הרכישה המופחת ומנגד, הדירה אותה קנו במסגרת קבוצת הרכישה רחוקה מלהיות מוכנה עבורם.
לשם ההשוואה, ככל והרכישה הייתה מתבצע מקבלן (להבדיל מקבוצת רכישה), היה מתיר החוק לרוכשים ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחת כשל דירה יחידה, ובתנאי שהרוכש יתחייב למכור את דירתו הראשונה וזאת, בחלוף 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי של הדירה (קבלת הדירה מהקבלן) בהתאם לחוזה הרכישה, ובמקרים מסוימים, יהיה זכאי רוכש נוכח עיכובים שאינם תלויים בו, למכור את דירתו הראשונה תוך 12 חודשים ממועד המסירה בפועל של דירת הקבלן לידיו . כלומר, קבל תחילה את דירתך המצויה כיום בשלבי תכנון ובניה ורק לאחר מכן מכור את דירתך הראשונה.
החוק בנוסחו היום בהתייחסו למתן הקלת המס בדחיית מועד מכירת הדירה הראשונה, נוגע לשני מקרים עיקריים, רכישת דירה מיד שנייה או רכישת דירה מקבלן וללא התייחסות לנושא רכישת הדירה במסגרת קבוצת רכישה.

בפועל, רעיון המחוקק העומד בבסיס ניסוח החוק, הנו, להעניק לרוכש דירה חדשה למגוריו שהות מספקת למכירת דירתו הראשונה, מבלי שיהיה מונע משיקולי מס רכישה ומבלי שיחשוש שיאלץ למצוא עצמו ללא קורת גג לתקופת ביניים, לתקופה שבין מכירת הדירה לבין קבלת זו החדשה, ומשכך ברכישת דירה "על הנייר", מצא המחוקק לנכון להעניק לרוכש שהות נוספת.
אם כך, נחזור לנקודה בה מצויים כיום רוכשי דירות במסגרות קבוצתיות רבות, לפיה רכשו דירה במסגרת קבוצת רכישה, במסגרתה התחייבו (בכדי ליהנות ממס מופחת או פטור) למכור את דירתם הראשונה בתוך 24 חודשים מיום העסקה, מועד הקרב ובא ולא לטובה במקרה זה.

מה עושים?
ובכן, ישנו פתרון מעשי. באמצעות פנייה מסודרת למשרד האזורי של מיסוי מקרקעין, בבקשה לתיקון העיוות שנוצר, על אף הוראותיו הברורות לכאורה של החוק.בבקשה עלינו להפנות את תשומת לב מנהל מיסוי מקרקעין ולבקשו שהעסקה במסגרת קבוצת הרכישה תקבל מעמד זהה לזה של עסקה עם קבלן.

לבקשה טעמים רבים, חלקם נלמדים מהלכות בית המשפט בנושא, נהלי רשויות המס, הבנת הרעיון העומד בבסיס החוק, וכן את אופן ניתוחם של רשויות המס את עסקאות רכישת הקרקעות על ידי קבוצות הרכישה – תפיסה לפיה חברי קבוצות הרכישה רכשו דירה "על הנייר" להבדיל מרכישת קרקע ולהבדיל מהטלת מס על רכיב הקרקע בלבד.
מן הטעמים הנ"ל וטעמים נוספים שבטוחני מצויים בכל מקרה ומקרה של קוראי מסמך זה, ניתן לבקש את מנהל מיסוי מקרקעין, בהתאם לסמכותו, להורות, ולהתיר לרוכשי דירה נוספת במסגרת קבוצת רכישה, למכור דירתם הראשונה עד לחלוף 12 חודשים מיום בו תימסר לידם הדירה הנרכשת מקבלן קבוצת הרכישה ושלא בתום 24 חודשים ממועד הרכישה בלבד.
אדגיש ואבהיר כי האמור לעיל אינו בגדר ייעוץ משפטי ואינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בצורה כלשהי, יתרה מכך, כל מקרה שונה ממשנהו ויש ליתן דגש ובחינה סובייקטיבית של כל מקרה ומקרה. בנוסף, מניסיוננו, לבקשה יש להצרף אישורים ואסמכתאות נוספות העשויות להשתנות גם הן.

הכתבה נערכה ונכתבה על ידי עו"ד שי לוזון שותף במשרד עו"ד מגן לוזון ושות´
 לדף של עו"ד מגן לוזון ושות´ לחצו כאן