תקנת השוק במקרקעין

כאשר נכס נמכר על ידי אדם או חברה שאינם בעלי הנכס, החוק מאפשר לקונה הממלא אחר התנאים המוכתבים על פי "תקנת השוק" לאפשר את הבעלות החדשה על הנכס, על אף ההעברה הקניינית הפגומה. במעמד הקנייה לכאורה מוכר הנכס רכש אותו לפני כן מבעלים אחרים, אולם במועד מאוחר יותר מתברר כי גנב אותו מבעליו, ועל כן אילו היה דבר זה מתגלה לפני המכירה, לא היה יכול למכור את הנכס. מטרתה של "תקנת השוק" היא להבטיח את האינטרס הציבורי לחיי מסחר תקינים.

אילו תנאים הקונה ימלא ברכישה באמצעות "תקנת השוק"?
כאשר מתבררת עסקה פגומה זו לאחר מעשה, חייבים לקרות שלושה תנאים מצטברים על מנת שהקרקע תועבר לרוכש החדש: המקרקעין חייבים להיות רשומים במרשם המקרקעין, ב"טאבו", הקונה אכן בדק כי הנכס רשום בפנקס הטאבו (ואת זאת ניתן להוכיח) לפני ביצוע העסקה וגילה תום לב (על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969) כששילם את התמורה שנקבעה לצורך העסקה. המשמעות היא, שעל אף אם הרישום בפנקס המקרקעין לא היה נכון בזמן שהקונה בדק אותו, הקונה יעבור להיות בכל זאת בעליו החדשים של המקרקעין.

מה קורה במקרה שבו ישנה תחרות על הזכות בנכס?
סעיף 10 לחוק המקרקעין מכריע ומעניק מענה הולם כאשר ישנה תחרות על נכס שהועבר לרוכש באופן בלתי חוקי תוך הסתמכות בין השאר גם על דיני התחרות, ועל דיני העסקאות הנוגדות הקבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, ובסעיף 12 לחוק המיטלטלין 1971. כאן, זכותו של הרוכש המאוחר, כלומר המתחרה לזה שרכש את הנכס תגבר רק אם יוכל להוכיח כי רכש זאת בתום לב, ולערוך בדיקה מוגברת (ניתן להיוועץ בעורך דין מקרקעין כיצד לעשות זאת) באשר לטיבו של בעל הנכס והחזקה עליו.

מה באשר הסתמכות על צו ירושה?
במקרה שבו קונה הסתמך על צו ירושה או על קיום צוואה תקפים בתום לב ובתמורה, ניתנת לקונה הזכות על הנכס מאת הבעלים החוקי, למעט חריג אחד: העניין מותנה בתוקף צו הירושה או צו קיום הצוואה. במקרה שבו הצווים פקעו או בוטלו לפני הרכישה, לא תחול תקנת השוק.