היבטי מס להשקעות קטנות

כל משקיע בנדל"ן משלם עבור השקעה אם הוא מאמין שהיא טובה לו וכדאית. חלק משיקולי הכדאיות מדברים על התשואה המורווחת מההשקעה בנכס לאורך השנים או על הרווח שבין הקניה למכירה של הנכס, אולם אותה התשואה מתקזזת עם מיסים שונים כפי שנהוג באותו מחוז של השקעה, בין אם הוא בארץ ובין אם הינו בחו"ל. על כן, מה שחשוב בסופה של השקעה היא אותה השורה התחתונה המסמנת את סכום הנטו בעבור ההשקעה בנכס מדי שנה וכן בעת מכירתו, וזאת לאחר ניכוי מס ובכתב.

אילו מיסי נדל"ן חלים ברכישת נכס?
ישנם מיסים ואגרות החלים בעת רכישתו של כל עסק מקרקעין (קרקע, דירה, משרד וכיו"ב). מדובר על מס רכישה – כלומר יש להוסיף אל מחיר הקניה של נכס גם את מס הרכישה. באנגליה למשל מדובר באותו מס (אולי תוך חישוב אחר) ובשם שונה: "מס בולים". בנוסף, חלות גם אגרות והיטלים למיניהם כמו אגרת רישום מקרקעין, אגרות לעירייה ועוד החלים על הרוכש את הנכס. אל לשכוח את המע"מ המוטל על הצרכן הסופי – זהו מס אשר עלול לייקר את עלות הרכישה בעשרות אחוזים – על כן חשוב לברר אם ניתן לקבל עליו החזר.

אילו מיסי נדל"ן נהוגים בתקופת הבעלות על הנכס?
כרגע נדבר על המיסים הנהוגים בארץ, משום שבחו"ל ישנם מיסים שונים המשולמים לרשויות המקומיות. בנוסף, חלים גם דמי שכירות – כמו מס ההכנסה המוטל על בעלי הנכס שקיבלו את דמי השכירות, ונטל המע"מ "נופל" על השוכר עם הוספתו למחיר השכירות. מס רכוש כבר לא משולם בארץ משנת 2000 על קרקע שאינה בנוי או חקלאית, אולם יש לברר מה נהוג במדינה בה הושקע. ישנם גם מיסים עירוניים ומדינתיים, מס עיזבון ומס ירושה ועוד.

מיסים בשעת מכירת הנכס
המוכר את הנכס חל עליו מס רווח הון ("שבח מקרקעין") שהוא הרווח שבין ערכו של הנכס בזמן קנייתו וההשקעה בנכס ישנם עוד מיסים. אנו רואים כי נהוגים מיסים שונים שיכולים להוות הגורם מכריע שבין קניית נכס או מכירתו. דווקא משום הריבוי של המיסים הללו נהוגות העלמות מס גם בשטח הנדל"ן, כאשר עורך דין מיסים הוא האדם המוסמך לתת יעוץ בעניין שכרוך בחוק.