הגדלת תשואה בנדל"ן

התשואה היא מילה נפוצה בתחום הכלכלה שקשור יד ביד עם תחום הנדל"ן. מדובר ביחס שבין שווי ההשקעה להכנסה שלה. התשואה משתנה בהתאם לזמנים ותלויה מאפיינים כגון ריבית, רווח הון, רווח נקי וכו´. יש לציין כי התשואה לא מצביעה על אופי ההשקעה לאורך כל הזמן אלא באופן זמני בלבד.

מדוע פוחתת התשואה השנתית?
בזמן האחרון העלייה הקיצונית במחירי הדירות הביאה להשקעה בנכסים רבים, עם זאת, יד ביד התשואה יורדת. מחירי השכירות עולים גם הם אך בקצב נמוך יותר ומאפשרים להשיג תשואה גדולה יותר. הזדמנויות חד פעמיות כמו פיצול דירות וניצול אזורי פריפריה יכולים לסייע בהעלאת התשואות.

כיצד ניתן להגדיל את התשואה השנתית?
ההנחה הבסיסית כי רכישת דירות יוקרתיות באזור תל אביב, למשל, היא שגויה, אם המטרה היא הגדלת התשואה. הבעלות על נכסים יוקרתיים מניבה אחוזי תשואה דיי נמוכים שגובלים ב3% במקרה הטוב. אומנם מדובר על נכס יציב ובטוח שיעניק הכנסה לטווח הארוך אך קיימת אופציה נוספת לעוסקי הנדל"ן שהיא הרבה יותר יעילה. דירות בשיכונים ובפריפריות יכולות להביא לתשואה גדולה. כך למשל רכישת דירות מפוצלות בערים מרכזיות היא דרך להעלאת התשואה. כמו כן , ניתן לרכוש בעלות על דירות בפריפריה ולהעלות את גובה התשואה. כמו כן יש לנצל הזדמנויות של ירידת ועליית מחירים באזורים שונים, כגון אזורים שבאופן זמני ברמת ביטחון נמוכה ומחירי הדירות יורדים ומזנקים בבת אחת עם השבת המצב הביטחוני.

האם רצוי להסתכן בכדי להגדיל את התשואה?
לא תמיד רצוי לקחת סיכונים בכדי להגדיל את התשואה. כך למשל דירה שזקוקה לשיפוצים מקיפים ואינה במצב תקין ועלולה להביא עימה הוצאות טיפוליות רבות יכולה להנמיך את התשואה באחוזים רבים. מיקום נכס באזור בעל סיכון גבוה ובעל דיירים בעיתיים עלול להשפיע על קשיים בניהולו השוטף של הנכס. כמו כן, המיקום של הנכס הוא משמעותי. אם הוא מרוחק ייתכן והנכס ייפגם מדי יום ללא ידיעתכם כי אין ביכולתם לבקר בנכס לעיתים קרובות.