הסכם הקומבינציה מניב יתרון הן לקבלן או ליזם והן לבעל הקרקע, אולם היא משפיעה באופן ישיר גם על רוכשי הדירות. יש להבחין מתי מדובר במצב שבו רוכש הדירה קונה אותה מאחד הצדדים בהסכם הקומבינציה כאשר תהליך רישום הזכויות על שמו עדיין לא הושלם.
קבלן אשר מתקשר בהסכם קומבינציה עם בעלי קרקע יכול להתחייב ולבנות מבנה מסוים על כל חלקת הקרקע, ורק כאשר ישלים את כל ההתחייבויות שלו על פי ההסכם יהיה זכאי לרשום על שמו חלק מסוים מן הקרקע ומהבניין אשר נבנה על פניה. לפיכך, כל עוד הקבלן עדיין לא השלים את המחויבויות שלו לפי הסכם הקומבינציה, לא תהיה לו זכות קניינית בקרקע, אלא שיקבל רק התחייבות של בעל הקרקע להעברת זכות חלקית בה לכשיושלמו כל המהלכים.
הקבלן אינו מעוניין לבזבז זמן
הקבלן מעוניין למכור את הדירות שכביכול בחזקתו כמה שיותר מהר. כבר במהלך הבניה, קבלנים רבים מוכרים את הדירות מוקדם ככל שניתן ובהמשך יעבירו את הזכויות לבעלי הקרקע. מסבה זו, הסכמי קומבינציה רבים בין בעל קרקע לקבלן מכילים סעיפים ובהם נקודות ציון אשר רק כאשר הן מתקיימות הקבלן יהיה יכול למכור את כלל הדירות שברשותו מכוח ההסכם. במקרים אחרים, הקבלן יהיה יכול לרשום באישורו של בעל הקרקע הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות מהקבלן.
המיסוי בעסקאות מיוחדות
נקודות תורפה שאינן עומדות לזכותו של הרוכשרוכש אשר רכש דירה מקבלן במהלך תקופת בניה אולם בעוד זכויות הקבלן עדיין אינן רשומות, יהיה חשוף מבחינה קניינית וגם מבחינת רישום הזכויות על שמו, כיון שרכש דירה ממי שעדיין אינו בעליו החוקי של הרכוש. כאן חשוב לערב עורך דין מקרקעין ולטפל בכל תסריט אפשרי באמצעות הסכם ובירוא הקרקע לקראת החתימה על ההסכם.
היבטי מס בעסקאות קומבינציה
רשימת מיסים גדולה עומדת לתשלום בעת יצירת עסקת קומבינציה: מס רכישה, מס הכנסה, מע"מ, מס שבח והיטלי השבחה. היבטי המיסוי יהיו בהתאם לחלק הנמכר או שנקנה. תשלום המיסים יכול להידחות גם ליום סיום הבניה או ליום מכירת יתרת הקרקע – אולם לצורך כך יש להגיש בקשה לדחיית מועד החבות במס.
.jpg)
