עסקת קומבינציה שנקראת גם עסקת חליפין במקרקעין היא עסקה שבה בעל הקרקע פונה ליזם או לרוכש הקרקע בהצעה לבעלות על חלק מן הקרקע – בעלות חלקית ואף בעלות מלאה, ובתמורה בעל הקרקע המקורי יקבל בעלות על חלקים שבמבנה שיבנה.
עסקאות קומבינציה מכילות ביניהן גם מרכיב של חוסר ודאות, כיון שחולף זמן בין עסקת הקומבינציה שמוסכמת ונחתמת בין הצדדים ובין המועד שבו תסתיים הבניה – אותו מועד הופך את הבעלים המקורי של הקרקע לבעל החלק עליו הוסכם בעסקה. על כן קיים מרכיב של אי ודאות או מרכיב סיכוני שבעל השטח עלול לקחת על עצמו – משום שאינו יודע מה יהיו פני השוק בזמן תום הבניה או מה יהיה ערך השטח במהלך תקופת הבניה.
שיטת הקומבינציה בישראל
במהלכן של שנות השבעים, חלו שיעורי אינפלציה עולים – נתון שגרם לעלויות מימון גבוהות וקושי לשמירת ערך הכסף – כמו גם חוקי המס. דבר זה יצר תמריץ לגיבוש שיטות קומבינציה שונות. בתקופת שנות התשעים היקפי הבניה גדלו בהתאם לצורך שהתעורר כתוצאה מעליה מסיבית של בני ברית המועצות לשעבר.
יש סוגים שונים לעסקאות קומבינציה
בזמן שעסקאות קומבינציה מבוצעות בקרקעות שיש להן רישום זכויות ב"טאבו", היקף השימוש בהן עלול להיות מצומצם יחסית ומוגבל. מחלקים את העסקאות לשני סוגים עיקריים; עסקת מכר מלא ולעסקת מכר חלקי. רצוי להתייעץ עם עורך דין נדל"ן באשר לכדאיות העסקה ולניסוח חוזה בין הצדדים.
"מידת היזמות"
מידת היזמות שנדרשת להקמת פרויקטים בבניה היא מידת מעורבותו של היזם שנמדדת בגובה ההשקעה, בטווח הזמן המשמש לקבלת פירות ההשקעה וכן רמת הסיכון שהיזם נוטל על עצמו. בבחינה זו "היזם" יכול להיות כל מי שרוכש את הקרקע מבעליה כדי לבנות עליה מבנה.
מידע מקיף אודות עסקאות קומבינציה
עסקת קומבינציה עם קבלןניתן לייצר עסקה בה חלק מן המגרש יעבור לבעלות הקבלן בתמורה לעבודת הבניה שתתבצע בחלק המגרש שישאר בידי המוכר – או כדי לחלק את המבנה באופן שיקנה גם לקבלן וגם למוכר זכויות בעלות על חלקים שונים מן המבנה.
עסקת קומבינציה עם קבוצת רוכשים
קבוצות הרכישה הרבות שקמות חדשות לבקרים מעודדות עסקאות קומבינציה, כך שבעל המגרש מוכר את חלקו לצורך בניית בניין בו כל אחד מן הקונים הופך לבעל דירה. מבחינה זו רצוי שיהיה נאמן אחד לקבוצה שיחתום על ההסכם ולחסוך אין ספור עותקים.
העברת חלק מן המגרש לקרוב
.jpg)
