זכויות בנייה

על פי חוק תכנון ובנייה תשכ"ח 1965, זכויות בנייה קובעות במידה מכרעת את מהותה של קרקע, וקובעות את השימושים האפשריים או המותרים בה, וכך נגזר מהן שווי הקרקע. החוק מגדיר למעשה את השימושים שבעל הקרקע רשאי לעשות בה וכן את גבולות ניצול הקרקע (אחוזי הבנייה) לבעלי הקרקע שלהם עומדות זכויות אלו. ישנה גם קביעה למהות יעוד הקרקע: חקלאי, מסחר ותעשייה, מגורים. ניתן למצוא התנגשות בין חוק תכנון ובנייה לבין סעיף 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, הקובע כי "אין פוגעים בקניינו של אדם".

בנייה לא חוקית
נכון שישנם אחוזי בנייה שמגדירים כמה אחוזים מתוך שטח הקרקע הנתון לבעליו (100%) יהיו מותרים לבנייה, אולם ישנם מצבים שבהם מותר על פי חוק גם לעבור את אותם 100%, כלומר ישנו מצב שיגביר את הצפיפות ואת אי הנוחות בסביבה מסוימת. בין אם זה מוצדק או לא, זכויות שמעוגנות בחוק אינן כדין בניה אשר אינה מתחשבת בצפיפות כמו בניה פיראטית או בניה שמסתירה את אור השמש.

זכויות בניה על חשבון שטחו של אחר
פעמים רבות ניתן למצוא בניה חוקית אשר יש בה זכויות בניה מעבר לשטח המצוי ברשותו של פלוני. במידה והתקיימה סתירה זו, הועדה המקומית לתכנון ולבינוי ערים אשר אישרה את הזכויות הללו מעניקה פיצוי על פי סעיף 146 לחוק התכנון והבניה וכך מתקבל אישור לשימוש חורג בקרקע של אדם אחר. היות ובעלי הקרקע שספגה את האישור של הועדה זכאים לחלק מאותו הבניין בשל זכויות הבנייה שלו, אפשר לצפות שגם כאן ישנו ויכוח משפטי, ובכל מקרה של מחלוקת עורך דין מקרקעין יכול לייעץ ולייצג את האינטרסים של הצד שלו. 

ומה לגבי מיסי מקרקעין?
סעיף 6 לחוק מיסוי המקרקעין תשכ"ג 1963 קובע כי יוטל מס שבע בעת מכירת נכס או זכות במקרקעין. כלומר, יש צורך בקיומם של מכירה וזכות במקרקעין בכדי שיוטל מס שבח. מכאן הזכות במקרקעין אומרת כי המס יוטל רק על בעליו של הנכס (כמו גם זכויות אחרות במקרקעין), על – כן עניין זכות הקניין הינה זכות מורכבת.