על פי תוכניות המתאר הארציות המאושרות על ידי משרד הפנים וועדות תכנון ובניה ניתן לקבוע את זכויות הבנייה בקרקעות. כשישנו שימוש בנכס לייעוד שונה מזה שהוגדר לו בתוכנית המתאר, יש להמתין לאישור ועדת בנין וערים, לשלם מס בהתאם ולהפשיר את הקרקע.
קרקע שיש בה פוטנציאל לשינוי ייעוד היא השקעה כלכלית כדאית, אולם בטרם השינוי יש לקחת בחשבון את המיסוי – שעלול להגיע גם לשיעור של 50% מערך הקרקע. קרקעות רבות שהיו מיועדות מלכתחילה לחקלאות שינו ייעודן לטובת בנייה כדי ליצור פתרונות דיור. כך מייצרים יתרון מהמצב שבו היקפי החקלאות הולכים ופוחתים לעומת דרישה גבוהה לבניין. יש לקחת בחשבון, כי יחד עם תהליך שינוי הייעוד יש לקחת בחשבון גם את המיסוי ואת ההיטלים העתידיים – כמו למשל היטל השבחה לרשות המקומית שבשטחה הנכס מצוי.
איך משנים ייעוד של קרקע?
הגשת תב"ע מערבת גורמים שונים כמו למשל ועדה מחוזית, ועדה מחוזית וגם מועצה ארצית וכן את הועדה האחראית לשמירת השטחים הפתוחים ולשמירה על הקרקעות החקלאיות. חשוב לברר ביחד עם עורך דין מקרקעין גם מה המצב המשפטי של אותה הקרקע ואת סיכוי ההפשרה לפי ציר זמן אפשרי ומצב השוק.
ומה אם הקרקע בידי מנהל מקרקעי ישראל?
אילו הקרקע היא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, שינוי הייעוד של הקרקע מורכב יותר. עליה לחזור למדינה ואילו חוכר הנכס יקבל פיצוי רק על השווי החקלאי שלה. חשוב להשכיל ולהקדים מחשבה תוך בירור מי הם בעליה של הקרקע.
שינוי תוכנית מיסוי מקרקעין
מהו שינוי הניצול?ניתן לשנות את אחוזי הניצול, כלומר – להוסיף אחוזים על אלו המאושרים על פי תוכנית בניה ארצית קיימת. זו יכול להיות תוספת בניה של יחידת מגורים אחת לפחות בבנייה לגובה על מגרש או הגדלת האחוזים לבניה במגרשי תעשיה, מלונאות או מלאכה. החוכר או בעלי הקרקע ישלמו היטל השבחה לרשות המקומית, ודמי היתר עבור רשות מקרקעי ישראל.
מדוע הפשרה לוקחת שנים?
לאחר הגשת תוכנית התב"ע לועדת התכנון והבניה המקומית ולגורמים המעורבים, מתחילה הנעת התהליך לבדיקת כשרות והתאמת התוכנית. הועדה לתכנון ובניה דנה בכך ובמקביל מפזרת פקחים בשטח כדי לעקוב אחר הפעילות בו ולוודא שאין שימוש שאינו כדין בקרקע. במהלך הזמן שלאחר הגשת התוכנית אזרחים יכולים להגיש דיווח על החרגה, שאמורה להבדק לעומק על ידי הועדה.
.jpg)
